Biblond, pour les coiffeurs ! 
La signature du bail commercial définit aussi une partie de vos charges et de vos obligations mensuelles. C’et donc avec vigilance qu’il faut s’engager pour éviter toute déconvenue !
Un bail commercial, pour quoi faire ?
Le statut des baux commerciaux, régi par le décret du 30 septembre 1953, présente de vrais avantages pour le locataire et est le contrat de prédilection pour s’installer. En effet, le bail commercial engage le bailleur (le propriétaire) et le locataire (vous) sur une durée minimale de neuf ans (art 3-1, al. 1, décret du 30/9/53) apportant ainsi une stabilité de l’activité commerciale.
Le Montant du loyer
Les deux parties fixent librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat (Cass. 3e civ. 23/2/83). Il faudra vous renseigner sur les montants pratiqués dans le quartier où vous souhaitez vous installer. Vous fixerez aussi entre vous la périodicité et le mode de règlement du loyer.
Les augmentations doivent être mentionnées dans le bail, tant sur les modalités d’indexation que sur leur périodicité. Généralement, les parties décident de s’en remettent à l’indice Insee du coût de la construction qui fixe le plafond de l’augmentation, mais une nouvelle disposition permet de prendre en compte l’Indice des loyers commerciaux (ILC), plus avantageux.
Les charges et les travaux
En matière de travaux, la totalité des réparations ne doit pas être à la seule charge du preneur. Il faut savoir que les clauses relatives aux charges et travaux afférents à l’immeuble sont interprétées strictement par les tribunaux. Il faudra donc être vigilant sur leur rédaction.
De plus, si les charges sont régies par le bail (exploitation, entretien et fonctionnement de l’immeuble), les réparations sont régies par le Code civil. Sont ainsi à la charge du locataire le menu entretien et les réparations locatives. Cependant, une clause claire et précise peut venir modifier ces dispositions.
La résiliation
Tous les trois ans, le locataire peut mettre fin au contrat, par acte d’huissier, six mois avant l’expiration de chaque période triennale (art. 5, décret du 30/9/53). Une résiliation en dehors de ces périodes ne peut se faire que dans des cas exceptionnels prévus par les articles L145-9 et L145-4 du Code de Commerce.
Le droit de reprise triennale du propriétaire est quant à lui subordonné à des situations très précises, énumérées dans le décret du 30/9/53 : la construction ou reconstruction de l’immeuble existant, la surélévation de l’immeuble ou des travaux effectués dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
La résiliation du contrat de la part du propriétaire avant la période de neuf ans sera subordonnée au versement d’une indemnité d’éviction, égale en principe à la valeur du fonds, au profit du locataire. Ce dernier aura alors trois mois pour quitter les lieux.
À savoir
La destination des locaux, mentionnée dans le bail, a son importance car elle définit l’activité qui peut être exercée dans les locaux loués. Il faudra donc se projeter à plus ou moins long terme et réfléchir à l’évolution de votre activité dans le temps.
De même, pour ne pas vous fermer des possibilités de développements futurs, soyez vigilant et le plus large possible sur le libellé de l’activité.
Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles lorsque la cession a lieu sur l’ensemble des éléments composants le fonds de commerce.
En principe, la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf si une clause particulière l’autorise.
À l’entrée dans les lieux
Ne négligez pas l’état des lieux qu’il faudra faire établir par un huissier de justice, en votre présence et celle du propriétaire, pour vous garantir contre tout problème futur.
Pour aller plus loin
- Le bail commercial, dans les Cahiers professionnels de la coiffure, 6 euros, à commander sur commerce.sage.com
- www.insee.fr pour définir l’indice d’indexation.
- www.mon-projet-coiffure.com pour son excellent dossier sur le sujet
L’avis de Stéphane Macquaire
J’ai pour ma part consulté un juriste professionnel en la matière, afin qu’il m’explique les conditions de mon engagement. À chacun son métier…
